2025年12月の訪日外客数は361万7,700人（前年同月比+3.7%）と12月として過去最高で、中国は前年同月比-45.3%である一方、韓国や香港など7市場が単月過去最高を記録し、買物比率が29.5%→27.0%、宿泊比率が33.6%→36.6%へ変化する中で、爆泊トレンドがホテル収益を押し上げています。
この記事では、インバウンドの多市場化と“爆泊”による収益押し上げが、分配金の安定性にどうつながるのかを整理したうえで、高利回りホテルREITを検討する際に確認したいポイントと、分散投資・金利変動・供給増などに備える実践的な運用ルールについて解説します。
- RevPARの見方と実例数値
- インヴィンシブル投資法人の実績と分配金利回り
- 利回り6%台を評価する4つのチェック
- 分散投資と5つの実践ルール
インバウンド需要の現状 中国人観光客の減少を乗り越える多市場化
中国人観光客が減少したというニュースに不安を感じるかもしれませんが、重要なのはインバウンド需要全体が非常に底堅いという事実です。
2025年12月には訪日外客数が12月として過去最高を記録しており、その原動力は中国市場の落ち込みを補うアジア7市場の力強い伸びにあります。
もちろん、春節や減便といった短期的な懸念材料への目配りも必要ですが、全体像を捉えることが大切です。
一部の国の動向に左右されず、旅行者の出身国が多様化していることが、現在のホテル需要の安定性を支えています。
12月として過去最高を記録した訪日外客数
ニュースでは特定国の動向が大きく報じられがちですが、投資判断においては全体のデータを確認することが欠かせません。
日本政府観光局（JNTO）の発表によると、2025年12月の訪日外客数は361万7,700人に達し、前年同月比で3.7%増加しました。
この数字は12月単月としては過去最高の記録であり、インバウンド市場が依然として力強い成長軌道にあることを示しています。
| 項目 | 数値 |
|---|---|
| 2025年12月 訪日外客数 | 361万7,700人 |
| 前年同月比 | +3.7% |
| 特徴 | 12月として過去最高を記録 |
一部のネガティブな情報だけでなく、このようなマクロなデータを見ることで、市場の本当の勢いを正しく把握できます。
中国市場の落ち込みを補うアジア7市場の力強い伸び
全体の訪日客数が好調である背景には、需要の多市場化という重要な構造変化があります。
これは、特定の国への依存度を下げ、収益の安定性を高める上で非常にポジティブな要因となります。
事実、2025年12月には中国からの訪日客数が前年同月比でマイナス45.3%と大幅に落ち込みました。
しかし、韓国、香港、タイ、シンガポール、マレーシア、インドネシア、フィリピンの7つの市場が単月として過去最高の訪日客数を記録し、中国市場の減少分を補って余りある結果となったのです。
この事実は、日本の観光市場がかつての中国一辺倒の構造から脱却し、より変動に強い体質へと変化していることを力強く示唆します。
春節や減便など短期的な懸念材料の考え方
市場の底堅さがデータで確認できても、短期的なリスク要因を無視することはできません。
例えば、2025年11月に中国政府が自国民へ発した注意喚起や、それに伴う航空便の減便は、直近の懸念材料です。
特に春節期間中の客足への影響は注視する必要があります。
もし注意喚起が長引けば、一時的に客数が伸び悩むこともあり得ます。
ただし、これらはあくまで短期的な変動要因と捉えるべきです。
アジアを中心とした多市場化という大きなトレンドが変わらない限り、過度に悲観する必要はありません。
常に最新の情報を追いながらも、長期的な視点を失わないことが重要になります。
旅行消費の構造変化 「爆買い」より「爆泊」というホテル収益の追い風
インバウンド旅行者の消費行動は、かつての「爆買い」から大きく変化しています。
重要なのは、宿泊体験そのものにお金をかける「爆泊」というトレンドであり、これがホテルREITの収益を直接押し上げる強力な追い風になっています。
具体的に宿泊費と買物代の支出比率の変化を確認し、この構造変化がホテルの収益、ひいては投資家への分配金にどうつながるのか、その仕組みを詳しく解説します。
この消費構造の変化は、ホテルREITの分配金の安定性と成長性を支える、見逃せないポイントです。
宿泊費と買物代の支出比率の変化
訪日外国人旅行者の消費の中心は、ブランド品などを大量に購入する「モノ消費」から、宿泊や飲食、文化体験といった「コト消費」へと明確に移行しています。
旅行の満足度を、どこで何を買うかではなく、どこに泊まり何を感じるかで測る人が増えているのです。
この変化は、旅行支出にもはっきりと表れています。
買物代の比率が2024年の29.5%から2025年には27.0%へと低下したのに対し、宿泊費の比率は33.6%から36.6%へと大きく上昇しました。
| 費目 | 2024年 | 2025年 | 変化 |
|---|---|---|---|
| 宿泊費 | 33.6% | 36.6% | +3.0% |
| 買物代 | 29.5% | 27.0% | -2.5% |
この数値は、旅行者がより質の高い宿泊体験を求め、予算を重点的に配分している現状を浮き彫りにしています。
宿泊単価と稼働率の向上が分配金につながる仕組み
宿泊への支出が増える「爆泊」トレンドは、ホテルの収益性を決定づける二つの重要指標、「客室単価（ADR）」と「客室稼働率（OCC）」の両方を押し上げます。
より良いホテルに泊まりたいという需要は客室単価の上昇を支え、旅行者数の増加は稼働率を高めるからです。
例えば、1泊3万円の客室が100室あるホテルで稼働率が80%から90%へ向上するだけで、1日の売上は240万円から270万円に増加します。
この売上の増加が、不動産のオーナーであるホテルREITの収益を押し上げ、最終的に投資家への分配金となって還元されるのです。
| ステップ | 内容 |
|---|---|
| 1. ホテル収益の増加 | 宿泊需要の増加で「客室単価」と「稼働率」が向上 |
| 2. 不動産賃料の増加 | ホテル運営会社からREIT（不動産オーナー）へ支払われる賃料が増加 |
| 3. 分配金の原資確保 | REITの利益が増え、投資家への分配金の原資が潤沢になる |
| 4. 分配金の支払い | 原則として利益の90%超が投資家に分配される |
このように、旅行者の消費スタイルの変化がホテルの収益力を高め、その果実がJ-REITの仕組みを通じて投資家の懐を潤すことにつながります。
ホテルREITの収益力を測る「RevPAR」 インヴィンシブル投資法人の実例
ホテルREITの収益性を見極める上で、最も重要な指標が「RevPAR（レブパー）」です。
この指標を理解することで、分配金利回りの高さが、一過性のものなのか、それとも持続的な収益力に裏付けられたものなのかを判断できます。
ここでは、RevPARの基本的な考え方から、インヴィンシブル投資法人の具体的な成功事例、そしてホテルREITを含むJ-REITが安定した分配金を生み出す仕組みまでを解説します。
この収益力の源泉を理解することが、賢明な投資判断につながります。
RevPAR（販売可能な客室1室あたりの収益）の基本
RevPAR（Revenue Per Available Room）とは、「販売可能な客室1室あたりの収益」を示す指標で、ホテルの宿泊部門における収益力を測るために用いられます。
具体的には、「客室稼働率（OCC）× 平均客室単価（ADR）」という計算式で算出されます。
たとえば、稼働率が90%で平均単価が15,000円のホテルのRevPARは13,500円となります。
このRevPARの数値を見ることで、満室に近いけれど単価が安いホテルと、稼働率はそこそこでも富裕層向けで単価が高いホテルのどちらが効率的に稼いでいるかを客観的に比較可能です。
| 項目 | 計算式 |
|---|---|
| RevPAR | 客室稼働率 × 平均客室単価 |
| 客室稼働率 (OCC) | 販売客室数 ÷ 販売可能客室総数 |
| 平均客室単価 (ADR) | 客室売上高 ÷ 販売客室数 |
ホテルREITに投資する際は、単に稼働率が高いという情報だけでなく、RevPARが上昇トレンドにあるかを確認することが、その物件が持つ本当の収益力を見抜く鍵となります。
中国客の売上減でも全体RevPARがプラス6.2%となった背景
インヴィンシブル投資法人の実績は、現在のインバウンド市場の底堅さを示す好事例です。
同投資法人の2025年12月の実績では、中国人客からの客室売上高が前年同月比で45.3%も減少しました。
しかし、韓国や香港、タイといった他のアジア7市場からの訪日客が過去最高を記録したことで、インバウンド全体の客室売上高は3.5%のプラスを確保しています。
さらに、好調な国内旅行需要も加わった結果、ホテル全体のRevPARは6.2%もの成長を達成しました。
| 対象 | 2025年12月の実績 (前年同月比) |
|---|---|
| 中国人客からの客室売上高 | -45.3% |
| インバウンド全体の客室売上高 | +3.5% |
| 国内客含むホテル全体のRevPAR | +6.2% |
この数値から分かるのは、特定の国への依存から脱却し、需要源が多角化したことで、一部の市場が落ち込んでも全体でカバーできる強固な収益構造が構築されつつあるということです。
J-REITが安定した分配を生み出す仕組み
そもそもJ-REIT（ジェイリート）が高い分配金を出せるのには、明確な理由があります。
J-REITとは「不動産投資信託」のことで、投資家から集めた資金でオフィスビルやホテル、商業施設などの不動産を購入し、そこから得られる賃料収入などを投資家に分配する金融商品です。
日本の法律では、J-REITが「収益の90%超を分配する」といった一定の要件を満たすことで、法人税が実質的にかからないという大きな優遇措置が設けられています。
一般的な株式会社では利益に対して約30%の法人税が課されるため、その分だけJ-REITは多くの資金を投資家へ還元できるのです。
| J-REITの分配金フロー |
|---|
| 1. 投資家が投資法人に出資 |
| 2. 投資法人が資金を元手に不動産（ホテル等）を取得・運用 |
| 3. 不動産から賃料収入などが発生 |
| 4. 税制優遇措置により、利益のほとんどが投資家へ分配される |
この仕組みにより、ホテルREITはRevPARの向上によって得られた収益を、効率的に投資家の分配金へとつなげることが可能になっています。
利回り6%台の評価 購入前に確認すべき4つのチェックポイント
インヴィンシブル投資法人のように6%を超える高い分配金利回りは非常に魅力的です。
しかし、その数字だけで投資を決めてしまうのは早計と言えます。
重要なのは、その高い利回りが今後も維持できるのか、分配金の「質」と持続性を冷静に見極めることです。
これから紹介するRevPARの上昇トレンド、健全な運用実績、金利上昇への耐性、そしてホテルの供給過剰リスクという4つのチェックポイントを確認することで、目先の利回りだけでなく、長期的な視点で安心して投資できる銘柄かどうかを判断できるようになります。
チェック1 RevPARの上昇トレンドとその持続性
まず確認すべきは、ホテルの収益力を示す最重要指標であるRevPAR（レブパー）です。
RevPARとは「販売可能な客室1室あたりの収益」を意味し、「客室稼働率 × 平均客室単価」で計算されます。
この数値が上昇していれば、ホテルが効率良く稼げている証拠です。
例えばインヴィンシブル投資法人の場合、2025年12月には旺盛なインバウンド需要を背景に、国内客を含めた全体のRevPARが前年同月比でプラス6.2%という力強い伸びを示しました。
大切なのは、このような上昇トレンドが今後も継続可能かどうかを見極めることです。
| RevPARを構成する要素 | 説明 |
|---|---|
| 客室稼働率（OCC） | 販売可能な客室のうち、実際に利用された客室の割合 |
| 平均客室単価（ADR） | 1室あたりの平均販売価格 |
投資を検討する際は、投資法人が公表している月次データなどでRevPARの推移を確認し、その上昇が一過性のものでないか、安定した成長軌道に乗っているかを必ずチェックしましょう。
チェック2 分配金の原資となる健全な運用実績
高い分配金が、資産の売却益といった一時的な利益で支払われていないか、その源泉を確認することも欠かせません。
投資家が受け取る分配金の大部分は、ホテルの宿泊料やテナント料といった賃貸事業から得られる利益です。
本業のホテル運営で安定的に収益を上げているかが、分配金の持続性を測る上で最も重要になります。
投資法人の決算説明会資料などを見ると、営業収益や営業利益の推移が分かります。
例えば、賃貸事業による利益が過去数期にわたって安定的に増加していれば、健全な運用が行われていると判断できるでしょう。
| 分配金の原資で確認すべき項目 |
|---|
| 賃貸事業収益の安定性 |
| 営業利益の成長トレンド |
| 一時的な利益（資産売却益など）への依存度 |
目先の分配金だけでなく、その利益がホテルの堅実な運営によって生み出されていることを確認できれば、長期にわたって安定した収益を期待できます。
チェック3 金利上昇に耐えうる財務体質
J-REITは、銀行からの借入金を活用して物件を取得し、事業規模を拡大します。
そのため、今後の金融政策によって金利が上昇すると、借入金の返済コストが増加し、最終的に投資家への分配金を圧迫する可能性があります。
そこで重要になるのが、投資法人の財務体質です。
特に「LTV（総資産有利子負債比率）」と「長期固定金利負債比率」の2つの指標に注目しましょう。
LTVは一般的に40%～50%台が目安とされ、この比率が低いほど財務的な余裕があると言えます。
また、借入金の多くを長期の固定金利で契約していれば、短期的な金利変動の影響を受けにくくなります。
| 財務の健全性を測る主な指標 | 目安 |
|---|---|
| LTV（総資産有利子負債比率） | 60%以下が望ましい |
| 長期固定金利負債比率 | 高いほど金利変動に強い |
| 格付機関からの評価 | 投資の判断材料の一つ |
投資先のREITが、金利上昇という逆風にも耐えられるだけの強固な財務基盤を持っているか、事前にIR資料などで必ず確認してください。
チェック4 ホテルの供給過剰による競争激化リスク
インバウンド需要がどれだけ好調でも、それを上回るペースでホテルの新規開業が続けば、いずれ客室の供給過剰を招きます。
供給が増えすぎるとホテル間の宿泊客獲得競争が激化し、客室単価の下落につながるリスクがあるため注意が必要です。
特に、万博や大型イベントを控える都市部ではホテルの建設計画が集中する傾向にあります。
投資を検討しているREITが保有するホテルの所在地で、大規模な新規開業ラッシュが予定されていないか、事前に調べておきましょう。
| 供給リスクを確認する視点 |
|---|
| 保有物件が立地するエリアの新規ホテル開業計画 |
| 特定エリアへの資産の集中度合い |
| 周辺ホテルとの差別化要因（ブランド力、施設など） |
一つのエリアに資産が集中しているREITよりも、日本全国の様々な都市にバランス良く物件を分散させているREITの方が、こうした供給リスクには強いと言えます。
ポートフォリオの地域分散が効いているかどうかも、銘柄を選ぶ上で重要な判断基準となります。
ポートフォリオを守るホテルREIT投資 5つの実践ルール
「爆泊」という追い風に乗るホテルREITは魅力的ですが、その恩恵を安全に受け取るためには、資産を守るための「守りのルール」が不可欠です。
どんな市場環境でも冷静な判断を保つために、リスク管理を徹底することが最も重要になります。
これからご紹介する5つの実践ルールは、市場の変動に一喜憂憂せず、長期的な資産形成を目指すための土台となるものです。
ルール1 資産全体に占めるREIT比率の上限設定
最初に決めるべきことは、ご自身の投資資産全体の中で、J-REITにどれくらいの割合を割り当てるかという上限です。
この比率が、ポートフォリオ全体のリスク許容度を決定します。
例えば、すでにNISAなどで投資経験がある方でも、最初は投資資産全体の10%〜15%を目安に上限を設定するのが現実的な選択肢です。
このルールを決めておくことで、特定の資産に資金が集中しすぎるのを防ぎ、相場が大きく変動した際にも冷静な判断を保ちやすくなります。
この上限設定が、ご自身の資産を守るための最初の、そして最も重要な一歩となります。
ルール2 ホテルだけに偏らない用途の分散投資
次に重要なのが、J-REITの中でも特定の用途に資産を集中させない「用途の分散」です。
ホテルREITはインバウンド需要という追い風を受けていますが、その分、景気や国際情勢の影響を受けやすいという特性も持っています。
そこで、異なる値動きをする他の用途のREITを組み合わせることで、リスクを分散させます。
| 用途 | 代表的な銘柄(コード) | 特徴 |
|---|---|---|
| ホテル | インヴィンシブル投資法人(8963) | インバウンド需要で高い成長性、景気変動リスクあり |
| 住居 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人(3282) | 安定した賃料収入、景気の影響を受けにくい |
| 物流 | 日本プロロジスリート投資法人(3283) | Eコマース市場拡大による底堅い需要 |
| オフィス | 日本ビルファンド投資法人(8951) | 企業の景況感に連動、都心一等地の物件が多い |
このように特徴の異なる資産を組み合わせることで、仮にホテル業界に逆風が吹いたとしても、ポートフォリオ全体の落ち込みを和らげる効果が期待できます。
ルール3 一括投資を避ける時間分散の活用
投資のタイミングを正確に予測することは、プロの投資家でも至難の業です。
そこで有効なのが、購入する時期を複数回に分ける「時間分散」という考え方です。
例えば、100万円をJ-REITに投資すると決めた場合、一度に全額を投じるのではありません。
30万円を今月、次の30万円を3ヶ月後、残りの40万円を半年後というように、最低でも3回以上に分けて購入します。
この手法により、購入価格が平準化され、いわゆる「高値掴み」のリスクを効果的に軽減できます。
時間分散は、価格変動リスクをコントロールしながら、長期的な視点で資産を築いていくための賢明な戦略です。
ルール4 見直しや売却を判断する基準の事前設定
投資は、「買う時」だけでなく「売る時」や「見直す時」の判断が非常に重要です。
市場の雰囲気に流されて感情的な売買をしないために、どのような状況になったら見直すか、あるいは売却を検討するかという基準をあらかじめ設定しておきましょう。
| 見直しのトリガー（例） | 具体的な基準 |
|---|---|
| 分配金の見通し | 投資法人が公表する分配金予想が前期比で10%以上、下方修正された場合 |
| RevPARのトレンド | 主要な保有ホテルのRevPARが2四半期連続で前年同期比マイナスになった場合 |
| 金融市場の変化 | 日本銀行の政策変更により、長期金利が継続的に上昇トレンドに入った場合 |
| 供給過剰の兆候 | 投資対象エリアのホテル新規開業数が、過去の平均を大幅に上回るという報道があった場合 |
このような客観的な基準を持つことで、市場が混乱した時でも冷静に行動できます。
事前に出口戦略を決めておくことが、規律ある投資の鍵となります。
ルール5 投資法人のIR情報など一次情報の確認習慣
専門家の分析やニュース記事は有益ですが、最終的な投資判断はご自身で行う必要があります。
その土台となるのが、投資判断の根拠となる「一次情報」に自分で目を通す習慣です。
最低でも、以下の2つの情報は定期的に確認するようにしましょう。
- 各投資法人のIR（投資家向け広報）資料: REITの公式サイトで公開される決算説明資料など。RevPARの推移や財務状況といった、最も重要な情報が掲載されています
- 日本政府観光局（JNTO）の統計データ: 毎月発表される訪日外客数のデータ。インバウンド需要全体の勢いを客観的に把握できます
生のデータに触れることで、市場の雰囲気に流されない自分なりの投資シナリオを構築できるようになります。
この情報収集の習慣が、投資家としての分析力を高め、より確信を持った資産運用を可能にします。
まとめ
この記事では、訪日客数の回復と買物から宿泊への支出シフト（爆泊）がホテル収益を押し上げていることを解説し、重要なのはRevPARが分配金の持続性を左右する点です。
- RevPARの上昇トレンド（全体RevPAR+6.2%）
- 分配金の原資と実績（インヴィンシブルの予想利回り6.4%）
- 金利耐性と財務健全性（LTV・長期固定金利比率）
- 供給リスクと地域分散の重要性
まずは投資候補の投資法人の月次RevPARと分配金見通し、JNTOの訪日客数を確認し、資産比率の上限を決めてから時間分散で段階的に買い進めることをおすすめします。
